朝阳驼房营地块重新上架：一拆为二，75亿地变成83亿 - 奥马哈底牌组合

北京土地市场迎来新动态，此前在9月现房销售新政首场拍卖中意外中止的朝阳将台驼房营地块，现已通过预申请形式重新挂牌。

此次，地块被直接划分为两宗，起始总价由原先的75亿元调整至83亿元。不少关注者第一反应是：地价上涨，是否会带动房价攀升？

别急，今天我们来详细分析这笔账，解读这宗地块背后北京土地拍卖规则的重大变化。

01 从暂停出让到一分为二

回顾9月3日，现房销售新政实施后的首次集中拍卖中，朝阳驼房营地块前期有三家开发商报名，但现场仅有一家领取了竞价号牌，地块因此紧急暂停出让。

驼房营地块起始价为75.21亿元，面临高总价门槛、捆绑大型体育设施，以及刚出台的现房销售细则尚不明朗等多重挑战，开发商选择观望，地块交易暂停。

仅过了一个多月，现房销售细则正式落地，加上近期发布的鼓励建设抬板社区的好社区意见，驼房营地块重新登场，但规则已发生变化。

本次驼房营地块被拆分为0013-1和0013-2两宗预申请地块，住宅总建筑面积仍为12.13万平方米，只是被切割成两个独立部分。

0013-1地块，绑定0018和0001体育用地：占地72,151.56平方米，地上建筑面积97,913.85平方米，住宅面积65,213.85平方米，起始价45亿元。需代建体育场馆及地下社会停车场，提供300个以上车位，朝阳区体育局按约定建安成本回购，2028年底前交付。

0013-2地块，绑定0002体育用地：占地36,417.43平方米，地上建筑面积73,388.07平方米，住宅面积56,088.07平方米，起始价38亿元。代建体育场馆，体育局以成本价回购，2028年5月竣工。

02 哪些增加？哪些减小？

一分为二后，驼房营地块总地价从75.21亿元升至83亿元，但开发商的拿地负担有所减轻，两宗地块总价分别为45亿元和38亿元。

此次调整并非改变土地本身，而是优化了风险分摊模式。货量不变，拿地门槛降低，吸引更多房企参与，开发商可单独竞拍其中一块，无需一次性承担巨额资金，资金周转压力显著减少，参与房企数量有望增加。

配套设施也进行了拆分，且建安成本被明确限定（0001约1.5万元/平方米、0002约1.3万元/平方米、0018约0.9万元/平方米），确定性明显提升。同时，捆绑的大型体育配套从无偿配建转为政府回购，进一步减轻了开发商的配建负担，配套建设的确定性增强。

朝阳首个抬板社区亮相。驼房营地块确定采用抬板设计，抬板最高不超过8米，两地块抬板标高统一；抬板以下的地上空间不计入地上建筑面积。沿坝河打造滨河景观，预留视线通廊，还可设置板下商业，为未来产品设计提供更多空间。

驼房营地块仍执行现房销售，这意味着项目开发逻辑彻底转变。为房企减负，就是给开发商更多时间窗口，探索现房时代的开发逻辑与房价逻辑。

可以说，驼房营地块的暂停与重新上架，并非单一地块的小事，而是现房销售新政落地后，北京土地拍卖一次典型的调试。在分析这类地块规则时，理解奥马哈成牌规则有助于把握风险分摊与决策逻辑。

本文来自微信公众号“懂楼帝”，作者：懂爷，36氪经授权发布。